十大優良建商驗屋流程只限5分鐘?對保後多久交屋,看預售屋技巧

許多人都知道不管是身邊朋友再討論還是新聞商常常在報預售屋糾紛時,因此有不少人在點交交屋時會請驗屋公司協助驗收,沒想到竟有建商認為此舉是「非法入侵」更揚言提告,讓人傻眼至極。


網路上曾經就有一名網友在「靠北建商2.0」表示,近期他委託驗屋公司代為驗收,結果建商竟表示「只能自己驗收」,更強調合約上沒有提到屋主可以委託驗收「必須照合約走,白紙黑字寫的清清白白」。抱怨建商要求驗屋不能委託驗屋公司,更要求驗屋限時5分鐘。讓網友直呼「到底是有多怕」。


建商強調在驗收前土地所有權仍未過戶,因此他們有權決定讓誰進去和進去的時間,更要求「驗屋只能1個人進去看,且驗屋的時間只能5分鐘」超過時間就會趕屋主出來。更嗆說如果驗屋公司的人進來,就會提告人員非法入侵。讓他急得詢問有沒有辦法讓建商願意放人進去驗屋1小時以上。


根據《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》第23條,賣方應具有瑕疵擔保責任,而這是基於消保法第17條所規定,從民法原則上的誠信原則來看,建商應該讓驗屋公司在沒有破壞上的情況下進行驗屋,但若是建商強硬拒絕,確實也沒辦法說他違反哪條法律。


驗屋交付不一定就等於消費者接受屋況,一般來說如果建商要求交付前不可以找自己的驗屋公司,那在交付後可以盡快找屬意的公司來確認,避免後續發生瑕疵判定上的糾紛,此外,像在本案中建商要求只能驗屋5分鐘,若坪數較大其實很明顯就違反誠信原則,這個是可以載明在契約上的,表示屋主對於這個驗收的結果不予認同或是不能確定無瑕疵,後續若發生糾紛,在法院上也會成為較有力的證據。


重劃區的某建案,在預售的時候就下訂簽約,而且也都按期繳納房屋款項,但是,建商卻不讓人先驗屋就要求她到銀行辦理房屋貸款對保程序,若擔心自己可能會在買預售屋最後要交屋的階段吃虧,她該如何處理房屋貸款對保問題以保障自己權益呢?


從這幾個案例中,可以分3階段討論,包含確認合約內容 、驗屋程序以及法律相關規定,我們來看看有哪些:


1.確認合約

如果遇到建商有不讓買方驗屋,就要求買方先到銀行辦理房屋貸款對保的狀況,一定要先回去翻閱與建商協議的合約內容,確認合約中是否有針對驗屋及房屋貸款對保時程,以及各階段支付款項相對應工程進度及繳款明細,例如簽約金、各期工程款、交屋保留款的金額等。有些建商簽約時要求以「個別磋商條款」規避契約責任,要注意個別磋商條款是否有損害消費者權益的疑慮,合約條文必須符合定型化契約規範。


2.驗屋程序

購買預售屋的最後一道防線為「驗屋」,提醒大家千萬不能「未驗屋就交屋」,驗屋碰到屋內有明顯瑕疵可能無法修繕時,消費者「得要求建商延長保固或減少價金」,才能確保自身的權益避免日後糾紛。通常驗屋時,我們會建議有「建商的工地主任」或「服務人員」陪同。


建議的驗屋程序如下:使用執照下來→初驗:室內完整度過70%且無重大瑕疵→與銀行對保→過戶,但詳細內容還是以與建商簽的合約記載條款為主。初驗建議是在「辦理過戶與貸款設定」前。


如果初驗沒有發現重大瑕疵或難以修繕問題,建議您可以先到銀行完成對保手續:

第一次覆驗之後如果建商有妥善處理相關缺失,那麼,消費者在第一次覆驗房屋時,整體修繕完整度達到90%,在沒其他重大缺失條件下,我們就可以同意銀行撥放房屋貸款的款項。


第二次複驗的程序建議是在「交屋前」。根據定型化契約規範,消費者可以主張「交屋保留款」也就是購屋尾款,約為總價款的5%,消費者可以在驗屋時提出主張,等驗屋問題全部修復再撥付尾款。


有驗屋需求的買家必須要事先知會賣方(建商)及代書,盡可能提前安排好時間,讓賣方、銀行以及代書三方能夠相互配合,避免會延宕到交屋期限而有衍生問題。房屋過戶前有一個「完稅」步驟,也就是賣方繳交「土地增值稅」買方繳交「房屋契稅」完畢才能辦理過戶,而土地增值稅以及房屋契稅繳納有一定的期限,如果驗屋期間拉太長,導致過期會產生罰鍰(滯納金)等問題。


3.法律相關規定

根據內政部《預售屋定型化契約》第十三項「買方有權保留房地總價百分之五交屋保留款」.若建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的契約條款,例如將交屋保留款個別磋商到「房地總價的5%以下」,都應要求修改或拒絕簽約。如果是在簽約後才發現交屋款不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,可依消保法17條主張該定型化契約條款無效,向地方政府或消保單位提出檢舉.保障消費者自身購屋權益。

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